Страхование

Страхование прав собственности на недвижимость

Страхование - это отношения по поводу защиты имущественных интересов хозяйствующих субъектов и граждан при наступлении определенных событий за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов.

В настоящее время российский рынок недвижимости стал сближаться со страховым рынком. Цивилизованный рынок немыслим без страхования сделок и объектов.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость. Поэтому риэлтерские фирмы стали страховать подобные риски в страховых компаниях. Некоторые из них начали создавать собственные страховые организации, которые специализируются на страховых операциях с недвижимостью. Например, агентство Дом плюс (Санкт-Петербург) создало собственную страховую компанию "Общество страхования финансов и недвижимости", приоритетной сферой деятельности которой является страхование операций на рынке недвижимости и финансовых операций, непосредственно связанных с риэлтерской деятельностью. Преимуществом таких специализированных страховых компаний является участие в процессе страхования профессионалов именно в сфере недвижимости, т. е. риэлтеров, располагающих достоверной статистикой по рынку недвижимости. Для того чтобы всесторонне застраховать сделку по ипотечному кредитованию, страховая компания должна обладать значительными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трех видов страховой деятельности. При ипотечном страховании присутствуют риски нарушения прав собственности на залог, нереализации залога в случае невозврата кредита, обычного имущественного страхования.

Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится путем страхования ответственности заемщика за неисполнение обязанностей перед кредитором. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Деятельность страховой компании тесно связана с деятельностью агентства по недвижимости, которое заключает договор со страховой компанией и предлагает своим клиентам страхование сделок с недвижимостью в качестве дополнительной услуги. Например, первая титульная страховая компания (Санкт-Петербург), занимающаяся страхованием прав собственности на недвижимое имущество, заключила такие договоры с целым рядом агентств по недвижимости.

При покупке недвижимого имущества обязательно следует застраховать свое право на недвижимость. Это вызвано криминальной обстановкой, особенно в жилищной сфере.

Агентства по недвижимости имеют информацию лишь о нескольких сделках с квартирами, заключенных в самое последнее время, и, как правило, не могут поручиться за законность всех сделок, совершенных с каждой конкретной квартирой. Если сделка с квартирой признана недействительной, выясняется, что риэлтеры, которые продавали эту квартиру, не имели информации о ее криминале. Поэтому, покупая недвижимость, лучше все же застраховать право на нее: если сделка незаконна и подлежит расторжению, покупатель получит обратно не балансовую стоимость квартиры, а реальную сумму, которую он заплатил.

При покупке квартиры в домах, только что построенных, строящихся или после капитального ремонта, финансовый риск можно свести к минимуму в том случае, если достоверно известна вся история строительства дома. Например, в настоящее время многие жилые дома строятся на основе долевого участия, т. е. уже на этапе проектирования здания подрядчик стремится привлечь для его строительства средства предприятий и граждан. И если дольщиков окажется больше, чем квартир, предназначенных для них, то возникают осложнения.

В Санкт-Петербурге фирмы, реконструирующие здания в исторической части города, обязаны передать в муниципальную собственность часть отремонтированных квартир. Квартиры, предназначенные для муниципальной собственности и проданные другим собственникам, могут быть опротестованы местными органами власти, что является одной из причин целесообразности страхования прав собственности на приобретаемую покупателем недвижимость.

В настоящее время ни одна компания, осуществляющая страхование прав собственности на недвижимость, не предоставляет своим клиентам всех данных по истории приобретенных ими квартир и результаты экспертизы документов по недвижимости.

Страховые компании проводят данное исследование исключительно в своих интересах, так как им очень невыгодно, чтобы сделка, которую они застраховали, в дальнейшем была признана недействительной. Поэтому если страховая компания отказывается страховать право собственности на недвижимость, то это может служить определенным сигналом, что с данной квартирой не все благополучно.

Экспертиза достоверности сведений, содержащихся в документах на недвижимость, проводится страховой компанией по двум направлениям:

Изучение этапов перехода прав собственности на недвижимость от одних владельцев другим.

Выяснение, кто в данной квартире был прописан и проживал временно.

Получение указанных сведений связано с большими трудностями, так как в настоящее время нет общих правил открытой публикации такой информации. Кроме того, некоторые административные нормы, и в частности система прописки, находятся в противоречии с институтом частной собственности на недвижимость.

Например, когда человек прописан в квартире, но не является ее собственником, то прописка дает ему право пользования данной квартирой, но не дает права распоряжаться ею. И если данная квартира с прописанным в ней человеком приобретается в чью-то собственность, то может возникнуть судебное разбирательство. Практика же показывает, что суд при разбирательстве вопроса о законности указанной сделки обычно принимает сторону тех, чьи интересы наиболее ущемлены.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула.

Титул - законное право собственности на недвижимость, имеющее Документарную юридическую основу. Страхование титула - это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости. Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости. Выбор той или иной из вышеуказанных форм страхования осуществляется на основе соответствующей политики кредитного учреждения, а также требований правительственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования: — выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение подобного бизнеса в том регионе, где находится объект недвижимости, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера; — страховая сумма должна быть по меньшей мере равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту; — бенефициаром (выгодоприобретателем) по этому полису должен являться продавец ипотечного кредита или его правопреемник — средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в ел; чае наложения на него взыскания должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используется письменное заключение адвокат должны соблюдаться следующие условия: — адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости; — адвокат должен иметь достаточный опыт в подобных операция — заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его правопреемников.

В отдельных случаях покупатели ипотечных кредитов накладывают различные ограничения на использование письменных заключений адвокатов вместо страховых полисов.

Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора и регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости залогодатель обязан застраховать за свой счет эту недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость недвижимости превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на эту сумму, - не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение недвижимости произошли по причинам, за которые он отвечает.